Je veux louer ma résidence secondaire. Qui dit location, dit revenus. Et qui dit revenus, dit impôts. La première question que je me pose est donc assez simple :
Combien vais-je réellement conserver après avoir payé mes impôts ?
Le plus simple, c'est le micro-BIC. Prenons le cas classique d'une location meublée d'habitation, pour laquelle l'abattement est de 50 %. L'administration considère alors forfaitairement que seule la moitié de mes loyers est imposable.
Je perçois 10 000 € de loyers. J'en déclare donc 5 000 €. Avec une tranche marginale d'imposition à 41 %, cela représente environ 2 050 € d'impôt. C'est simple. Je n'ai pratiquement rien à faire.
Le régime réel LMNPEt là, le calcul change complètement.
Je ne bénéficie plus d'un forfait : je peux déduire mes dépenses réelles liées à la location. La taxe foncière, l'eau et l'électricité, les équipements, les commissions des agences ou des plateformes, les intérêts de mon emprunt, l'assurance emprunteur…
Dans mon cas, cela représente déjà 8 000 €. Sur mes 10 000 € de recettes, il ne reste donc plus que 2 000 € à prendre en compte fiscalement.
Les amortissements en LMNPEt puis je découvre les amortissements.
C'est là que les choses deviennent vraiment intéressantes. Je peux par exemple amortir une partie de mon mobilier. Mon canapé m'a coûté 1 500 €, mon lit 1 000 €, mon électroménager 1 300 €. Soit 3 800 €.
Je ne vais évidemment pas déduire les 3 800 € d'un coup : je vais répartir leur coût sur plusieurs années. Sur une durée d'environ sept ans, cela représente environ 540 € par an.
Mon résultat descend maintenant autour de 1 460 €. Et je n'ai pas encore utilisé tout le potentiel du régime réel.
Amortir le bien immobilierJe découvre que je peux aussi amortir le bâti.
Dans mon cas, cela représente environ 4 200 € d'amortissement immobilier disponible cette année. Je pourrais donc faire disparaître complètement mon résultat fiscal et ne plus payer d'impôt sur cette activité cette année. Et si je n'utilise pas tout ? Ce n'est pas perdu : ce qui n'est pas utilisé pourra être reporté sur les années suivantes.
Formidable. Mais… dois-je vraiment chercher à ne rien payer ?
Amortir ou payer ? (LF 2025)Depuis la loi de finances 2025, tout n'est plus gratuit.
Les amortissements du bâti déduits viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière lors de la revente. Autrement dit, utiliser davantage d'amortissement aujourd'hui peut avoir une conséquence lorsque je revendrai demain.
La question n'est donc plus simplement « comment ne rien payer cette année ? ». Elle devient :
Quel niveau d'amortissement est le plus intéressant pour moi ?
Est-ce que je préfère payer un peu plus d'impôt aujourd'hui, ou accepter une fiscalité potentiellement plus lourde lors de la revente ?
C'est précisément là que LMNPilot prend tout son sens. Le logiciel ne cherche pas simplement à afficher zéro dans la case « impôt ». Il me permet de comparer différents scénarios et de voir les conséquences de mes choix aujourd'hui — mais aussi demain.
Le seuil d'imposition LMNPCe raisonnement peut même décider si je loue, ou non, une semaine de plus.
L'année dernière, à Noël, j'ai loué mon appartement 2 000 € à une famille de skieurs. Ils étaient ravis de leur semaine. Moi un peu moins : ma femme de ménage était en vacances, et j'ai dû faire deux allers-retours de 200 km pour remettre l'appartement en état. Et surtout, cette location m'a fait franchir mon seuil d'imposition.
…avant même de compter mon ménage et mes 400 km de route.
Avec LMNPilot, j'aurais pu le savoir avant d'accepter la réservation. J'aurais pu regarder « si je loue cette semaine, combien me rapporte-t-elle réellement ? » et comparer avec « et si je garde l'appartement pour nous ? ».
Peut-être que j'aurais refusé la réservation. Les locataires auraient trouvé un autre appartement. Et mes enfants auraient eu des étoiles dans les yeux. ✨
Tenir sa comptabilité LMNPBon… mais qui va faire tout ce travail ?
C'est finalement la principale raison pour laquelle beaucoup de propriétaires restent au micro-BIC. Le réel peut être très intéressant, mais il demande davantage de travail : conserver ses justificatifs, suivre ses achats et ses immobilisations, gérer les amortissements et les reports, enregistrer ses dépenses, et produire chaque année une liasse fiscale.
Beaucoup préfèrent donc confier cette tâche à un expert-comptable, pour plusieurs centaines d'euros par an.
Et puis il y a un détail que je ne vous ai pas encore avoué : je suis plutôt du genre bordélique. J'entasse mes justificatifs en me disant « je trierai plus tard ». Et je sais très bien qu'en mars, j'en aurai égaré la moitié — et que je passerai des soirées à fouiller mes mails et mes tiroirs pour retrouver une facture.
Avec LMNPilot, je m'y prends autrement : je scanne le justificatif tout de suite, en sortant du magasin. L'application le lit, en tire le montant, la date et la catégorie, et l'enregistre — le reçu reste attaché à la dépense. Fini le grand tri de fin d'année.
C'est exactement ce que LMNPilot cherche à simplifier. À chaque étape, le même principe :
- Je reçois une facture, je la photographie avec mon téléphone.
- LMNPilot la reconnaît et comprend ce que j'ai acheté.
- Il la catégorise et la rattache à mon dossier.
- Il la range dans mon coffre-fort documentaire.
- Il l'intègre à ma comptabilité.
- Et en fin d'année, elle est déjà dans ma liasse fiscale.
Je ne fais plus ma comptabilité : je fournis les documents, LMNPilot fait le travail.
En fin d'année, mon dossier est prêt :
- Liasse fiscale 2031
- Tableaux 2033
- Fichier FEC
- Justificatifs au coffre-fort
Les plus autonomes peuvent effectuer eux-mêmes leur déclaration. Les autres transmettent un accès temporaire à leur expert-comptable, qui vérifie le dossier et transmet la déclaration. L'objectif n'est donc pas de remplacer l'expert-comptable à tout prix : c'est de faire en sorte que, si j'ai envie de gérer moi-même mon LMNP, je puisse enfin le faire sans devoir devenir comptable.
Quelques questions que je me suis posées
Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (souvent 50 % pour une location meublée d'habitation). Le réel déduit vos charges réelles et les amortissements. Dès que vos charges dépassent l'abattement — ce qui est fréquent avec un emprunt — le réel devient presque toujours plus favorable.
C'est quoi, mon « seuil » ?
C'est le niveau de loyers en dessous duquel votre résultat fiscal reste à zéro : la somme de vos charges déductibles et de vos amortissements disponibles. En dessous, aucun impôt sur ces revenus ; au-dessus, chaque euro de loyer s'ajoute à vos revenus imposables.
Le terrain s'amortit-il ?
Non : le terrain est considéré comme non dépérissable. Seule la partie bâtiment s'amortit (ainsi que le mobilier, les travaux et les frais de notaire). La quote-part de terrain dépend de la localisation — de l'ordre de 5 % en zone rurale à 40 % en grande ville.
La loi de finances 2025 tue-t-elle l'intérêt du réel ?
Non, elle le nuance. Les amortissements du bâti déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'amortissement reste très avantageux si vous gardez le bien longtemps ; pour une revente rapprochée, le calcul mérite d'être fait précisément — c'est exactement ce que LMNPilot vous aide à trancher.
Faut-il obligatoirement un expert-comptable ?
Légalement, non. Mais le réel demande une vraie tenue de comptabilité. Avec un outil qui prépare le dossier complet (liasse, FEC, justificatifs), vous pouvez le faire vous-même — ou réduire nettement les honoraires de votre expert-comptable.